A Tabela Ross Heidecke é uma ferramenta essencial utilizada nas avaliações de imóveis no Brasil. É necessário usá-la para chegar ao valor da edificação de forma correta, realizando as devidas depreciações físicas de maneira técnica e fundamentada.
Principais razões para usar a Tabela Ross Heidecke
A Tabela Ross Heidecke combina dois fatores cruciais para determinar o coeficiente de depreciação de um imóvel:
1 – Fator Ross (Idade): considera a idade real do imóvel em relação à sua vida útil esperada. O valor do imóvel decai naturalmente com o passar do tempo.
2 – Fator Heidecke (Estado de Conservação): considera o estado de conservação atual da edificação, classificando-o em categorias que vão de “Novo” a “Muito Mau”. Esse fator reconhece que uma boa manutenção pode retardar a depreciação, enquanto a negligência a acelera.
Ao combinar a idade e o estado de conservação em uma tabela de dupla entrada, ela oferece um coeficiente de depreciação (Kd) mais realista e menos subjetivo do que considerar apenas um dos fatores.
Vantagens de utilizar a tabela:
• Objetividade e fundamentação: fornece um cálculo de depreciação com base em parâmetros estabelecidos (idade e conservação), reduzindo a subjetividade do avaliador.
• Conformidade normativa: sua utilização é reconhecida e aceita nas avaliações, auxiliando o laudo a atender aos requisitos técnicos exigidos pela norma NBR 14.653 da ABNT.
Como a tabela é aplicada no cálculo
- Estimativa do custo novo (valor novo): custo de reproduzir a benfeitoria (construção) como se fosse nova (Custo Unitário Básico – CUB, por exemplo).
- Cálculo da porcentagem da vida útil: determina-se a relação entre a idade real do imóvel e a vida útil esperada para aquele tipo de construção (ex.: 60 ou 70 anos), utilizando a tabela de Bureal.
- Classificação do estado de conservação: o perito classifica o estado físico da edificação (Novo, Regular, Reparos Simples etc.) após a vistoria.
- Localização do coeficiente (Kd): cruza-se a porcentagem da vida útil com a classificação do estado de conservação na Tabela Ross Heidecke para obter o coeficiente de depreciação (Kd).
- Cálculo do valor depreciado: o valor novo da construção é ajustado pelo coeficiente de depreciação. O resultado é o valor atual da benfeitoria no estado em que se encontra.
A Tabela Ross Heidecke é utilizada porque oferece um método respeitado e aceito pelo mercado para medir a perda de valor físico de uma construção ao longo do tempo, garantindo que a avaliação do imóvel reflita seu valor real com maior precisão.
Silmara Gottardi
Quer ver mais sobre o assunto? Acompanhe no canal do YouTube Silmara Gottardi:
https://www.youtube.com/watch?v=d_GFmCxmjTE&t=2s
https://www.youtube.com/watch?v=U9TCx5LaSHY&lc=UgzbMyc0fPAntfO1I-F4AaABAg.APbN67nyWkIAPhbBFs6F28
silmaragottardi.com 