A realização de vistoria in loco é um dos pilares mais debatidos na avaliação de imóveis, principalmente com o avanço da tecnologia. Com o geoprocessamento, imagens de satélite, dados públicos digitalizados e ferramentas de inteligência artificial, muitos questionam se o deslocamento físico do profissional ainda é indispensável.
A resposta técnica, legal e normativa é clara: sim, a vistoria in loco é indispensável e obrigatória.
Exigência normativa (ABNT NBR 14.653)
A norma técnica da ABNT que rege a valoração de bens no Brasil (NBR 14.653) estabelece que o conhecimento direto do bem avaliando é pré-requisito fundamental para a fundamentação e precisão do laudo. A ausência de vistoria presencial impede que o avaliador conheça a realidade do imóvel, porque é impossível ter o conhecimento necessário sem estar presente. O avaliador precisa ver, sentir, explorar e observar os detalhes do imóvel.
A norma contempla situações excepcionais em que a vistoria física não é possível, como áreas de conflito, se o cliente não libera o acesso. Nesses casos, o avaliador deve declarar expressamente no laudo a impossibilidade da vistoria e adotar hipóteses extraordinárias, o que reduz o grau de fundamentação do documento.
Por que a vistoria presencial é insubstituível?
Análise de documentos, fotos enviadas pelo proprietário ou imagens de rua, como Google Street View, revelam apenas a fachada superficial. A vistoria presencial permite identificar detalhes que impactam diretamente o valor final do imóvel. Além de fazer a vistoria in loco, é necessário anotar o dia e horário, porque o avaliador é responsável pelo que encontrou e fotografou naquele dia e horário, se algo acontecer depois da vistoria, não compete ao avaliador esclarecer sobre.
Desta forma, o valor de um imóvel não depende apenas das características existentes dentro do terreno, mas das condições do seu entorno. Há diversos fatores externos que podem influenciar a avaliação e que não são necessariamente identificados por ferramentas digitais, como poluição sonora e olfativa, proximidade de feiras livres, casas noturnas, oficinas ou estações de tratamento de esgoto.
A vistoria presencial também permite observar características como orientação solar e ventilação, incidência real de luz natural, umidade interna, segurança e dinâmica do bairro, além de aspectos da via e do terreno, como inclinação acentuada, declives, aclives e interferências provocadas por fiação aérea densa. Ou seja, a tecnologia pode ajudar em algumas partes, mas jamais substitui a vistoria presencial.
Silmara Gottardi
