Uma Avaliação Mercadológica de Imóveis deve obedecer a critérios técnicos, embasados em metodologia científica, conforme o perfil do imóvel objeto, e deve atender a requisitos mínimos definidos pela Resolução-COFECI 1066/07, Ato Normativo-COFECI no 001/11, e NBRs 14653-1,14653-2 e 14653-3. Se você achou que era apenas uma comparação de preços entre imóveis parecidos, enganou-se redondamente.
Portanto, resista à tentação de pedir “uma coisa simples de uma página” a uma imobiliária ou a um corretor de imóveis que não estejam devidamente qualificados para fornecer este tipo de serviço, a fim de não sofrer prejuízos e consequências legais e econômicas, sobretudo, dependendo da destinação e do uso dados à informação. O alerta vale tanto para quem solicita como para quem fornece o valor de um imóvel sem a devida fundamentação técnica.
A maior parte das pessoas não faz ideia de quanto de tempo, pesquisa, atualizações e estudos contínuos demandam uma Avaliação Mercadológica de Imóveis de nível técnico, ético e profissional adequados, principalmente, para âmbito judiciário, seja como Perito do Juízo ou como Assistente Técnico das partes.
Tudo começa com a leitura e análise de documentações, como Matrícula de Inteiro Teor e Ônus, Aditamentos, IPTU, ITBI, Contratos, Memorial Descritivo, Plantas, AVCB, Alvarás, Habite-se, entre outros. Isso tudo é necessário para poder compreender as características únicas do imóvel e o cerne da questão a ser resolvida. Muitos clientes resistem a fornecer os documentos exigidos e querem somente um orçamento. No entanto, é preciso entender que a análise preliminar da documentação é imprescindível até mesmo para verificar a viabilidade ou não do pedido do cliente.
Após minuciosa análise da documentação e aprovação do orçamento, a próxima etapa é a vistoria e o registro fotográfico do imóvel em avaliação. Verificam-se o Plano Diretor vigente do município e o tipo de Zoneamento. Por exemplo, para citar apenas uma das metodologias utilizadas, no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, uma vez listado e caracterizado o imóvel avaliando, parte-se para pesquisa e coleta de imóveis referenciais similares.
Mas como não há um imóvel igual ao outro, em termos de localização, metragens, valores, estado de conservação, idade etc. será necessário realizar tratamento por Fatores ou por Inferência Estatística, além de fazer saneamento e homogeneização dos dados amostrais. Por fim, vários cálculos são realizados, conferidos e confrontados para se concluir o valor de compra/venda, locação ou permuta do imóvel objeto de avaliação.
A Avaliação Mercadológica de Imóveis trata-se, portanto, de um trabalho sério, técnico, imparcial, de muita responsabilidade e de grande valia para a sociedade.
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Helena Mitsuko Uehara
Corretora de Imóveis e Perita Avaliadora Imobiliária
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