OBSERVAÇÃO PERSPICAZ – habilidades imprescindíveis para um avaliador imobiliário

Experiência de exemplos práticos, que comprovam a necessidade da observação perspicaz.

A avaliação imobiliária é um trabalho que exige de um corretor de imóveis preparado a atribuição de valor monetário sobre um determinado imóvel. Para tanto, além dos conhecimentos técnicos, como por exemplo, calcular o valor do metro quadrado (m²) daquele imóvel, ou, a quantidade de quartos – se houver –, vagas para carro, entre outros aspectos, o avaliador imobiliário precisa ter inerente ao seu ofício habilidades específicas, que fazem total diferença no resultado de sua avaliação.

Entre as habilidades imprescindíveis para ser um bom avaliador imobiliário, está a capacidade de observação perspicaz. Pode parecer óbvia a menção de tal habilidade para um avaliador imobiliário, entretanto, com aprofundamento de análise, pode-se verificar que às vezes, por falta de observação, um determinado imóvel pode ser mal avaliado.

Um exemplo que pode ser apresentado diz respeito ao zoneamento de um determinado imóvel, aspecto este que trata da quantidade de pavimentos que podem ser edificados em um determinado terreno. Em uma cidade paranaense, em um raio de 1 km, o valor do metro quadrado (m²) de um terreno pode custar mil ou 4 mil reais, pois no documento emitido pela prefeitura da cidade, nesse raio de 1 km, há terrenos que podem ser construídos com até 4 pavimentos e outros que podem ser construídos com até 13 pavimentos. Logo, o potencial de construção de um terreno para outro num espaço razoavelmente próximo alterará bastante o valor dos terrenos disponíveis naquela região.

Em outras palavras, se o avaliador imobiliário não tiver inerente ao seu ofício uma observação perspicaz de verificar a altura das construções já edificadas nessa região, bem como, as diferenças de edificações de uma rua para outra numa mesma localidade, o avaliador poderá facilmente se equivocar e atribuir valores não condizentes com o mercado imobiliário.

Outro exemplo que envolve a observação perspicaz ao se tratar de avaliação imobiliária refere-se quando determinadas regiões estão localizadas em tráfego aéreo. Na mesma cidade do exemplo anterior, o Plano Diretor municipal proibiu que se edificasse mais de 1 pavimento em alguns bairros e o motivo deveu-se à passagem de aeronaves sobre aqueles bairros. Nesse sentido, a dica da observação diz respeito aos planos diretores de cada município, algo que, por incrível que possa parecer, ainda é desconhecido de alguns corretores de imóveis.

Nessa segunda situação, ocorreu que o cliente pediu uma avaliação imobiliária anterior às alterações do plano diretor da referida cidade, alguns meses depois, todavia, ao pedir novo documento de zoneamento do imóvel, mais conhecido como “Guia Amarela”, já constavam as limitações para os pavimentos de futuras edificações.

Em síntese, os dois exemplos apresentados desejam explicitar que a observação perspicaz é uma habilidade fundamental para o serviço do avaliador imobiliário. Em ambos os exemplos citados, a falta de observação poderia – e pode – causar um prejuízo monetário para os clientes. Ou ainda, avaliar com valor maior do que o devido.

Considerando-se que fossem feitas avaliações imobiliárias com finalidade judicial, para ambos os exemplos, com a ausência de uma observação perspicaz, certamente as avaliações seriam questionadas e anuladas. O que levaria consequentemente à necessidade de o corretor fazer nova avaliação e perder sua credibilidade perante as partes, pois o serviço não foi bem feito em sua primeira vez.

Concluindo, esse artigo teve como objetivo relembrar aos corretores de imóveis que trabalham com avaliação imobiliária a necessidade constante de quando exercerem sua atividade sempre terem uma observação perspicaz sobre o imóvel a ser avaliado, bem como, sobre a sua região. Alguns detalhes só podem ser observados mediante muita pesquisa e a autocrítica sobre o imóvel que se está avaliando.