Entrevista com Daihane Cézar

Há alguns anos, conheci o trabalho da corretora de imóveis Daihane Mágno Cézar Bomfim pelas redes sociais. Desde o início, me chamou a atenção fato dela demonstrar grande conhecimento sobre o mercado imobiliário, principalmente a área de locação. Com o tempo, acabamos conversando sobre nosso trabalho, trocando experiências e descobrimos afinidades na forma de trabalhar, já que ambas somos extremamente comprometidas com o que fazemos.

Convidei a Daihane para uma entrevista ao blog, pois eu faço questão de divulgar o trabalho de pessoas que realmente fazem a diferença no mercado imobiliário. E gostaria que vocês a conhecessem, porque ela é um grande profissional!

Cidade onde mora e atua, formações profissionais

Salvador/BA. Corretora de Imóveis (CRECI/BA n° 11.293), Avaliadora de Imóveis (CNAI n° 9072). Bacharel em Ciências Contábeis, Pós-graduada em Direito Empresarial.

1 – Como foi o tempo de estudos? Precisou trabalhar? No que você trabalhou antes de atuar no mercado imobiliário?

Desde criança, sempre tive iniciativa para ganhar meu dinheirinho. Aos 13 anos, comecei vendendo CDs de música eletrônica nas academias do meu bairro, aproveitando o auge da dance music nos anos 90. Sempre fui esportista e vi uma oportunidade ali. Logo depois, fiz curso de manutenção de microcomputadores, quando explodiu os desktops domésticos. Com esse conhecimento, passei a formatar computadores dos vizinhos e, ainda na adolescência, transformei essa habilidade em uma fonte de renda.

2 – O que fez você escolher a profissão de corretora de imóveis?  Há quanto tempo atua?

Meu jogo favorito sempre foi o Banco Imobiliário. Eu jogava sozinha em casa, sem perceber que aquilo já era um reflexo da minha inclinação natural para o mercado imobiliário. Quando meu pai se aposentou, começou a fazer alguns bicos e acabou se tornando corretor de imóveis – não por vocação, mas como uma forma de ocupação, já que enfrentava um quadro de depressão. Isso despertou ainda mais minha curiosidade sobre a área, mas, ao mesmo tempo, me mostrou um cenário desorganizado e sem profissionalismo.

Aprendi com ele exatamente como não fazer no mercado imobiliário. A realidade era amadora, tudo feito de forma improvisada, e a falta de estrutura fez com que ele desistisse, pois não suportou a pressão de trabalhar sem um método eficiente. Quando decidi cursar o TTI, quase fui impedida por ainda ser menor de idade. Mas isso não me fez desistir. Aos 18 anos, me tornei a corretora de imóveis mais jovem da Bahia a obter o registro profissional, transformando aquele jogo de infância em um propósito real e duradouro.

3 – Dentro do mercado imobiliário há muitos nichos, o que levou você a escolher a locação?

Quando comecei, sabia que precisava conquistar meu espaço. E, para isso, entrei justamente na área que ninguém queria. Só ouvia que locação era desgastante, pagava pouco, dava dor de cabeça com locatários problemáticos – que era loucura insistir nisso. Mas algo dentro de mim dizia: “se a maioria foge, deve haver um valor oculto que ainda não enxergaram”. Foi assim que decidi por essa área.

4 – Quais os principais cuidados para uma locação sem riscos?

Considero que, para garantir uma locação sem riscos, três fatores são essenciais:

1. seleção do inquilino: um bom inquilino é o primeiro passo para uma locação tranquila e sem surpresas;
2. vistoria detalhada: a vistoria não é apenas um procedimento obrigatório, mas uma ferramenta essencial para evitar problemas no futuro;
3. contrato bem estruturado: o contrato não resolve tudo, mas um contrato mal feito é um convite para problemas.

5 – Uma boa avaliação no valor da locação influencia para que o imóvel seja locado num tempo razoável?

Sem dúvida! Preço errado é igual a vacância e prejuízo. Se o aluguel estiver acima do mercado, o imóvel fica parado e, no fim, o proprietário perde mais dinheiro esperando um inquilino do que ajustando o valor e alugando rápido. Eu sempre digo: “não é sobre cobrar o que você acha que vale, mas sim o que o mercado aceita pagar”. O preço certo atrai o inquilino certo, reduz risco de inadimplência e evita negociações desgastantes.

A conta é simples:

• Preço abaixo = pode atrair inquilinos com menor critério financeiro, aumenta os riscos de inadimplência e o desgaste do imóvel.
• Preço alinhado ao mercado = locação mais rápida, imóvel sempre ocupado e fluxo de caixa previsível.
• Preço acima = maior tempo de vacância, perda de receita acumulada e negociações desgastantes que, no fim, levam à correção do preço.

O segredo não está apenas no valor, mas na estratégia certa para precificar e garantir uma locação previsível e rentável.

6 – Quais argumentos você utiliza para que o proprietário entenda o valor correto para a locação daquele determinado imóvel?

O maior erro do proprietário é achar que pode “esperar” até conseguir o aluguel que deseja, ignorando que cada mês de imóvel parado custa mais do que qualquer ajuste no preço. Sempre digo: ou você ajusta o valor agora, ou assiste a vacância ajustar pelo caminho mais caro.

Quando um proprietário resiste, eu mostro a matemática:

• Se você não ajusta o preço, a vacância ajusta seu caixa.
• O custo de manter o imóvel fechado é maior que a diferença entre o preço desejado e o preço de mercado;
• Se o mercado não responde, não é azar – é um aviso.

Meu papel não é discutir preferências, é garantir que o imóvel esteja ocupado, gerando receita e protegendo o patrimônio. No fim das contas, quem insiste no preço errado paga o preço do erro – com juros e correção pela vacância.

7 – É mais difícil trabalhar com o proprietário ou com o inquilino?

Depende. O maior desafio na locação não é o imóvel, é a gestão das pessoas. E tanto o proprietário quanto o inquilino podem complicar ou facilitar esse processo.

O maior problema com os proprietários é que muitos não enxergam a locação como um negócio. Eles ainda tratam o imóvel com apego emocional, acreditam que podem impor o preço que quiserem e, muitas vezes, ignoram a necessidade de manutenção e melhorias.

Elenquei alguns erros mais comuns dos proprietários:

• teimosia na precificação – acham que o imóvel “vale mais” e ignoram o que o mercado realmente paga. (O mercado não negocia capricho – ele responde com vacância.)
• negligência na manutenção – não querem investir na conservação, mas reclamam quando a locação não acontece. Um imóvel bem cuidado atrai inquilinos melhores e reduz problemas.
• expectativas desalinhadas – muitos acham que locação é apenas receber o aluguel, sem entender que há regras, responsabilidades e riscos que precisam ser gerenciados.

Convencer o proprietário de que um imóvel parado custa mais do que um preço ajustado é, muitas vezes, a parte mais difícil do processo. Mas, quando ele entende isso, a locação se torna previsível e rentável.

Já o inquilino, por outro lado, precisa ser bem selecionado desde o início. Se a triagem for bem feita, os problemas são mínimos. Mas se a escolha for errada, o risco de inadimplência, desgastes no imóvel e conflitos contratuais aumenta consideravelmente.

Alguns desafios que enfrento com os inquilinos:

• falta de compromisso financeiro – quem já entra forçando negociações ou atrasando prazos pode ser um problema futuro. Um bom inquilino é alguém que faz três coisas: paga em dia, cuida do imóvel como se fosse seu, e respeita seus vizinhos.
• descuido com o imóvel – alguns não têm noção de que são responsáveis pela conservação dentro do período da locação.
• dificuldade em seguir regras contratuais – muitos inquilinos não leem o contrato ou acham que podem mudar as condições depois de entrar. Contrato bem-feito não evita problemas, mas impede que eles virem prejuízo.

Enfim, se tivesse que escolher, diria que o proprietário pode ser mais difícil de lidar. Isso porque o inquilino, você seleciona. O proprietário, você precisa educar. Mas a verdade é que a locação não precisa ser um cabo de guerra entre as partes. Quando existe uma gestão bem feita, com processos claros e regras bem definidas, tudo se torna mais simples e previsível.

8 – Pode nos relatar, resumidamente, algo inusitado que aconteceu durante o trabalho das locações?

Certa vez, fui indicada para um proprietário que estava com seu imóvel fechado há mais de um ano. Conversamos longamente por telefone, e ele garantiu que estava tudo certo — “é só anunciar”, disse ele. Mas quando cheguei ao imóvel, meu semblante mudou na hora. O que encontrei não era um imóvel pronto para locação, e sim um verdadeiro desafio: entulho, sujeira, aparência de velho e abandono. Olhei para aquilo e fui direto: “Desse jeito, não dá para trabalhar.”

Ainda com boa vontade, sugeri um plano de reparos e adequações, explicando que sem essas melhorias não adiantava anunciar. Depois de muita relutância, e o proprietário contando cada palito, consegui convencê-lo a pelo menos fazer o mínimo. Fizemos a limpeza, ajustamos alguns detalhes e o imóvel começou a atrair interessados. Só que, no meio desse processo, descobri que o porteiro do prédio tinha uma cópia da chave e estava fazendo visitas em paralelo, tentando fechar a locação por fora.

Como se não bastasse, uma vizinha viu o imóvel e, no final, levei um by-pass completo. Para piorar, queria que eu dividisse a comissão com o porteiro depois de ter feito todo o trabalho pesado. Minha resposta? Simplesmente encerrei o contato.

E aprendi uma lição útil:

Não foque em captar imóvel. Foque em captar locador. Não existe imóvel impossível de alugar, só dono difícil de convencer.

9 – Que conselho daria para quem quer iniciar nas locações?

Primeiro, não se prenda só à Lei do Inquilinato. Ela é importante, mas locação vai além da parte legal. Comece com a base: a pré-locação. Alinhe bem as expectativas com o locador e prepare o imóvel da forma certa antes de anunciar. Se o imóvel não estiver pronto, nada vai funcionar.

Sempre digo: “locação é entender pessoas, antes de contratos”. Não é só sobre burocracia, mas sobre como o locador e o inquilino se relacionam com o imóvel e o que eles realmente precisam. Se você focar em entender esse lado humano, o resto se encaixa naturalmente.

E, por último, nunca ignore seu instinto. Se algo não está certo, invista tempo para entender o que pode ser feito antes de seguir em frente. A locação bem-feita é aquela que traz estabilidade, rentabilidade e confiança – e isso começa com uma boa gestão desde o começo.

“Na venda de imóveis, a sorte de principiante pode te fazer sorrir; na locação, a inexperiência pode te fazer chorar.” – Daihane Cézar

Confira as redes da Daihane!

Instagram: https://www.instagram.com/daihanecezar/

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