Vários são os fatores que dificultam a produção do laudo de avaliação imobiliária ou PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica). Esses vão desde a natureza do bem avaliando até as exigências das normas técnicas e a responsabilidade do profissional. Confira a seguir alguns desafios na produção do laudo de avaliação imobiliária:
Inexistência de Bens Idênticos
Não existem dois imóveis totalmente iguais.
- Singularidade: cada imóvel é único em sua localização, topografia, vista, estado de conservação e histórico de manutenção.
- Ajustes necessários: o avaliador precisa coletar dados de mercado de imóveis similares (amostra) e, em seguida, fazer a homogeneização para compensar as diferenças de área, idade, padrão construtivo, localização e outras características dependendo do imóvel (plano, declive, aclive, testada, profundidade, zoneamento, andar e outros).
Rigor das Normas Técnicas (NBR 14653)
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estabelece a norma NBR 14653, que é extremamente detalhada e necessária para fundamentar os laudos, com a finalidade de tornar mais seguro o trabalho. A norma é dividida em 7 partes:
- procedimentos gerais
- imóvel urbano
- imóvel rural
- avaliação de bens: empreendimentos
- máquinas e equipamentos
- recursos naturais e ambientais
- patrimônio histórico e artístico
O avaliador de imóveis deve justificar a escolha da metodologia.
Coleta e tratamento de dados
Encontrar dados de mercado confiáveis e suficientes é um dos maiores obstáculos.
- Confiança da amostra: é difícil confirmar a veracidade dos valores de oferta e, mais ainda, dos valores de transações (vendas concretizadas), que são mais sigilosos.
- Quantidade mínima: a quantidade mínima de elemento amostral é 3, que pode ser difícil de obter em algumas regiões dependendo do imóvel e nas cidades pequenas há mais restrições normalmente. O ideal seria em torno de 12, mas isso é muito relativo, depende da realidade de cada avaliação.
Responsabilidade técnica e legal
O laudo de avaliação imobiliária é um documento com peso legal e o avaliador assume total responsabilidade civil e criminal pelo valor que a ele atribui. Entre suas finalidades cruciais, destaca-se que o laudo pode ser usado em processos de financiamento, desapropriação, garantia bancária, inventários, fusões e aquisições. Um erro no valor pode causar prejuízos milionários.
O laudo não é apenas uma “opinião” de valor, mas um estudo técnico e científico, que exige:
- coleta de dados de mercado corretas.
- conhecimento aprofundado das normas (NBR 14653) e demais conteúdos relativos às avaliações e do mercado imobiliário.
- justificativa do valor final do imóvel com laudo técnico fundamentado.
Diante de todos esses aspectos, fica evidente que a elaboração de um laudo de avaliação imobiliária vai muito além da simples atribuição de um valor. Trata-se de um trabalho técnico minucioso, que exige conhecimento normativo, domínio metodológico, análise criteriosa de dados e, sobretudo, responsabilidade profissional. Por isso, contar com um avaliador de imóveis habilitado, ético e experiente é fundamental para garantir segurança, confiabilidade e respaldo legal ao resultado final do laudo.
Silmara Gottardi
silmaragottardi.com 